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日常生活

朱大鳴：房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的郁金香幻想

更新時(shí)間:2018-03-19 12:32:41 來(lái)源：halede3.cn 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評(píng)論
張家界旅游網(wǎng) 公眾微信號(hào) 人們對(duì)于泡沫的印象，是各種各樣的，17世紀(jì)的荷蘭郁金香泡沫，以及21世紀(jì)初的互聯(lián)網(wǎng)股票泡沫，還有日本式的房市和股市泡沫，都成為投資者們談虎色變的噩夢(mèng)。最近，由于一線城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，引起了一些泡沫崩盤的猜測(cè)。和任何投資品一樣，決定房?jī)r(jià)的市場(chǎng)性因素主要是供求關(guān)系以及在此之上的投資收益率。
　　現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期很強(qiáng)烈，居民投資意愿更強(qiáng)烈。作為投資品，房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格在很大程度上體現(xiàn)了預(yù)期的變化。
　　中國(guó)人民銀行19日發(fā)布的2010年第三季度全國(guó)銀行家、城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶、企業(yè)調(diào)查問(wèn)卷顯示，63.9%銀行家認(rèn)為下季度貨幣政策將保持現(xiàn)狀，銀行家信心指數(shù)創(chuàng)2006年二季度以來(lái)新高。居民房?jī)r(jià)上漲預(yù)期大幅上升，但購(gòu)房意愿沒(méi)有明顯變化。居民儲(chǔ)蓄、消費(fèi)意愿略有下降，投資意愿有所上升。
　　對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平，三季度有72.2%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”，較上季略降0.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于去年同期7個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)，三季度有36.6%的居民持上漲預(yù)期，比上季大幅上升7.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于去年同期水平4.9個(gè)百分點(diǎn)。雖然房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，但城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意愿沒(méi)有出現(xiàn)大幅上升。未來(lái)3個(gè)月意欲購(gòu)房的居民占比為15.6%，與上季基本持平，低于去年同期水平1.5個(gè)百分點(diǎn)。
　　有一個(gè)明顯的現(xiàn)象，就是在我國(guó)，由于投資渠道很窄，在股市吃盡苦頭后的資本，顯然將房地產(chǎn)市場(chǎng)視為最佳的投資場(chǎng)所，一提起投資，就想到炒房與炒地皮。因此，要想管理好房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，在近期刺激投資和政府今后日常的投資項(xiàng)目中，只要是有盈利、可賺錢的項(xiàng)目，盡可能讓位于民間投資。這樣，才能將資本的宣泄口，有房地產(chǎn)這條蓄洪池轉(zhuǎn)為更多的行洪區(qū)。避免負(fù)利率下，投資的充當(dāng)會(huì)影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行。
　　銀行家們大多希望投機(jī)房產(chǎn)，這是因?yàn)椋呤找婧偷惋L(fēng)險(xiǎn)為他們的提供了非?？陀^的利潤(rùn)。商業(yè)銀行的貸款之所以大量向房地產(chǎn)業(yè)集中，就在于房地產(chǎn)業(yè)的高預(yù)期收益。商業(yè)銀行自身所擁有的房地產(chǎn)價(jià)值提高，使得銀行愿意持有更多的房地產(chǎn)作為主要形式的資產(chǎn)。同時(shí)，以房地產(chǎn)為抵押貸款的抵押市價(jià)的上漲，使得銀行現(xiàn)有貸款組合中的損失風(fēng)險(xiǎn)下降，這樣就增加了銀行向房地產(chǎn)貸款的激勵(lì)。事實(shí)上，在中國(guó)，銀行更愿意將錢貸給開(kāi)發(fā)商，貸給購(gòu)房者，數(shù)量大而且獲利豐厚。因此，明的堵死了房企融資之路，但是，暗地各種渠道都在輸血，甚至很多企業(yè)搞實(shí)體產(chǎn)業(yè)都是幌子和平臺(tái)，貸來(lái)的款項(xiàng)都成了炒房炒地皮的資本金。
　　而持幣代購(gòu)者的購(gòu)房預(yù)期上升，是基于這些年教訓(xùn)所得出的“理性選擇”。每到購(gòu)房者入場(chǎng)之際，很多人勸說(shuō)購(gòu)房者要“理性”，結(jié)果這樣的“理性”使得很多購(gòu)房者一再踏空，每年都在追著房?jī)r(jià)跑。幾年前能夠買到一套房子的錢，現(xiàn)在只能買到一個(gè)廚房。基于這些血的教訓(xùn)，持幣代購(gòu)者能不“恐慌性入市”嗎？
　　所以，有不少購(gòu)房踏空者跟我說(shuō)，這些年吃了不虧，都說(shuō)房?jī)r(jià)有泡沫，但是，老百姓應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是現(xiàn)實(shí)的收益，不能因?yàn)檫@些爭(zhēng)論，耽誤了自己的事情。我覺(jué)得他們說(shuō)得很實(shí)在。按著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房市真的存在泡沫，目前在一線城市，月供收入比為：北京99％，上海93％，深圳71％，杭州103％。國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)線是35％，這些城市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了。但是，你要明白，這些城市都是國(guó)之大都市，購(gòu)房者不僅僅是當(dāng)?shù)厝?。不能拿?dāng)?shù)厝说氖杖肱c房?jī)r(jià)比，如果你非要拿那些比，得出的結(jié)論不符合實(shí)際，也不具備買房的參考意義。經(jīng)過(guò)多年的教訓(xùn)，現(xiàn)在很多人終于明白了這些道理。不要總想著郁金香泡沫，南海泡沫和日本泡沫，那是全國(guó)性的泡沫，不能簡(jiǎn)單的類比。只有客觀起來(lái)，你才能得出符合市場(chǎng)的結(jié)論。所以，我們覺(jué)得，央行的這份報(bào)告，對(duì)于居民的房?jī)r(jià)預(yù)期，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是符合現(xiàn)實(shí)的，這也是很多人經(jīng)過(guò)多年血的教訓(xùn)，得出來(lái)的結(jié)果。
　　沒(méi)有穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，你要讓居民預(yù)期穩(wěn)定起來(lái)，那是不可能的。目前城市化率不過(guò)45%，離65%的線還很遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)需求和購(gòu)房需求很大，更何況，現(xiàn)在全國(guó)甚至全世界的財(cái)富都想到上海和北京這樣的大城市里升值呢？
　.. 　?。〒?jù)朱大鳴—新浪博客））
（朱大鳴：中國(guó)資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人，企業(yè)家） 張家界旅游網(wǎng)

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